Una de las especialidades inmobiliarias de Almendros es la venta de edificios en Barcelona. Tanto es así, que incluso disponemos de una guía para vender edificios en la que explicamos el paso a paso que se ha de seguir para culminar este tipo de transacciones con éxito.
En la guía hacemos referencia a varias ventas, toda exitosas, de edificios con características especiales. Una de ellas es la que estás a punto de leer, una interesante transacción de un edificio en el Eixample derecho de la ciudad condal.
¿Cómo era el edificio que vendimos en el Eixample derecho?
La construcción del edificio databa de 1920. Hablamos de un edificio de estilo modernista, bonito, pero sin elementos ornamentales que lo hicieran especial.
Situado en la zona del Eixample derecho de Barcelona, concretamente en la acera mar de la calle Mallorca (entre Paseo de Gracia y Paseo San Juan), el inmueble se componía de planta baja más seis plantas, con una distribución de dos pisos por planta, todos de unos 220 m2 cada uno.
La distribución de los dos pisos de cada rellano iba desde el lado mar de la calle Mallorca (orientación noroeste) hasta el interior de la manzana (orientación este), beneficiándose así del sol que entraba por ese lado, y de la tranquilidad que suponía contar con una zona interior.
Este punto pasaría a ser clave en la redistribución que se planteó a la propiedad previa a la venta, con el objetivo de que consiguiera un mayor importe en la operación.
¿Cuál era el estado del edificio antes de la venta?
Se trataba de un edificio en un estado bastante correcto, con algunas viviendas arrendadas, y otras vacías.
Dada su antigüedad, muchos de los pisos desocupados debían ser reformados antes de plantearse la venta, para así revalorizar todo el edificio.
De hecho, la propiedad había tomado la decisión hacía un tiempo de no ponerlos en alquiler cuando se quedaban vacíos, con la idea de rehabilitarlos. Por esta razón, algunos estaban sin inquilinos en el momento de la venta.
¿Quién era el propietario y por qué quería vender el edificio en el Eixample?
Tras el fallecimiento del tenedor original, la propiedad pasó a su mujer, una señora de avanzada edad que tenía como objetivo repartir su patrimonio entre todos sus hijos y nietos, y que no tenía prisas por hacerlo rápido.
Nos conoció a través de un referido, una persona a quién le hicimos la gestión de venta de su finca y que quedó satisfecho con el servicio ofrecido.
¿Cuáles eran los retos de esta venta inmobiliaria?
La propietaria confió en nosotros desde el primer momento. Nos confió en un inicio el estudio de rentabilidad y, además, no tenía ninguna prisa en vender el edificio. De hecho, estaba abierta a invertir para revalorizar.
¿Qué opción era la más rentable para la propiedad?
El edificio tenía muchas posibilidades. El principal reto era decidir cuál era la más rentable para la propiedad. Entre las tres opciones que se barajaron estaba:
– Vender toda la finca en conjunto a un tercero.
– Vender el edificio piso por piso, haciendo una división horizontal tal y cómo se encontraban.
– Invertir dinero para rehabilitar los pisos, dividirlos en más pisos (de 2 hacer 4 por planta) y después venderlos individualmente.
Antes de tomar una decisión y proponer la mejor opción para la propiedad, era necesario hacer un estudio de viabilidad. Este estudio incluía:
Estudio urbanístico: primero debíamos cerciorarnos de que a nivel urbanístico había densidad suficiente que permitiese y nos asegurara poder hacer el máximo de pisos posibles.
Estudio de distribución: a nivel distribución había que confirmar si los pisos se podían dividir dada su distribución original y poder convertirlos en dos, tres o cuatro pisos.
Tras ofrecer las tres posibilidades vistas anteriormente, la propiedad optó por la tercera: rehabilitar los pisos para dividirlos, actualizarlos y revalorizar el edificio antes de pasar a la venta individual de cada piso.
Le ofrecimos hacerlo en varias fases para que pudiese tener ingresos en paralelo a la inversión: rehabilitar espacios comunes, rehabilitar algunas viviendas para venderlas, recuperar la inversión, y volver a destinar este dinero en la rehabilitación del resto.
Esta opción, aunque resultaba la más beneficiosa, es cierto que ralentizó el proceso de venta. Toda la operación duró alrededor de dos años.
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La división de los pisos del edificio
Aunque la redistribución de los pisos nos podía suponer un problema más a tener en cuenta, el edificio tenía una escalera mal situada (desplazada hacia la línea de fachada) y nos beneficiaba para ubicar entradas a los dos pisos nuevos.
Se planteó como un reto, pero realmente salimos beneficiados. Disponíamos de espacio suficiente en la parte de atrás, que justo coincidía con la parte donde más sol daba. Esto nos permitía aumentar el valor de los dos pisos orientados hacia la parte interior (con sol y más grandes). Los otros dos que daban a la fachada quedaron más pequeños.
El paso a paso de la venta del edificio
Tras el primer contacto hicimos un estudio de una primera estimación de la venta. Este estudio lo hacemos siempre. No es exhaustivo pero sí útil. En el momento en que tenemos la nota encargo en firme, el estudio lo ampliamos.
El estudio arquitectónico
Lo primero que hicimos fue hacer las valoraciones para ver de qué modo obtener mayor rentabilidad.
Una vez vimos que la división de los 2 pisos en 4 nos permitía un mejor margen, el equipo de arquitectos se dispuso a mirar la viabilidad de la redistribución. Tanto es así que, por este motivo, finalmente no se dividieron todos los pisos.
La división horizontal del edificio
Se establecieron qué pisos podían dividirse y cuáles se quedarían como estaban, con la configuración de unas normas comunes para dicha división y anteriores a cualquier rehabilitación.
La rehabilitación de los pisos
Se empezó haciendo una rehabilitación por fases en los pisos que no se dividían. De este modo, se rehabilitaron primero dos pisos enteros y al terminar, se pusieron a la venta.
Con esta primera venta, la propiedad pudo recuperar parte de la inversión, y con ello, seguir rehabilitando el edificio piso a piso para después venderlos de forma independiente.
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Conclusiones de la operación de venta
– La venta duró dos años, desde que se hizo la obra hasta la última entidad que se vendió. Como dato curioso, el resultado de la rehabilitación fue tan bueno que la propiedad quiso quedarse con alguno de los pisos en vez de venderlo.
– El hecho de ralentizar el proceso y confiar en una rehabilitación total para revalorizar el inmueble, depende de dos factores clave, la disponibilidad económica para todo el proceso y la mentalidad empresarial para entender que invirtiendo se gana más.
– Muchas veces, en este tipo de fincas la propiedad no tiene la visión de querer ir más allá. Se deben reunir varios factores, económicos, familiares y personales. En este caso, todos estaban presentes.
nota: en este otro caso de venta de un edificio en Sarrià – Sant Gervasi, la propiedad prefirió no trocear y vender todo el edificio.
– Más del 60% de las ventas fueron a extranjeros. Los pisos tenían suelos hidráulicos que se respetaron y techos altos, que suelen gustar mucho a este público. Además de la ubicación ideal que tenía el edificio.
– Tras las ventas, los propietarios confiaron en nosotros como nuevos administradores de la finca.
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Esperamos que hayas disfrutado esta lectura.
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