¿Cómo poner de acuerdo a varias familias para vender un gran edificio en Barcelona propiedad de todas ellas?
La respuesta a esta pregunta la tienes en este caso real de venta de un edificio en el participamos activamente y te vamos a relatar. Un interesante caso éxito en el que hubo que analizar concienzudamente y con paciencia, las diversas opciones que se barajaron hasta decidir vender este inmueble del barrio de Sarriá – Sant Gervasi.
Venta de un edificio de viviendas en Sarrià – Sant Gervasi
La historia de este caso real se remonta a los años 70. Dos hermanos bien allegados decidieron invertir un importante excedente de tesorería procedente de sus actividades profesionales principales, comprando un edificio de 40 viviendas ubicado en una buena zona de Barcelona.
Durante muchos años, y mientras los propietarios únicos fueron ellos dos, la gestión de la propiedad fue sencilla. Los pisos se alquilaron a inquilinos que por aquel entonces contaban entre 25 y 30 años de media.
Pero el tiempo pasó, los hermanos fallecieron, y la gestión patrimonial inmobiliaria se fue haciendo más y más compleja. Donde antes había dos hermanos, ahora aparecieron los hijos de éstos y, en consecuencia, la propiedad del edificio se fue troceando.
Previo a su venta, el edificio era propiedad de 6 miembros, repartidos en dos grupos familiares de primos.
También sucedía que muchos de los primeros inquilinos de los pisos seguían viviendo en el edificio, y otros fallecieron. Hecho que generó la coexistencia de contratos de tipo renta antigua, con varios de renta nueva.
Venta del edificio por conflicto de intereses entre los propietarios
El desarrollo natural de los hechos hizo que, los herederos se encontraran compartiendo la propiedad y gestión de un edificio que generaba conflictos de intereses entre ellos, de complicada solución. Tenían opiniones dispares referentes a alquileres, tipos de reformas, necesidades de reparto de rentas o de reinversión…
Y a lo anterior se sumó un temor de varios propietarios. Les inquietaba la llegada de una tercera y nueva generación familiar en la propiedad, aspecto que agravaría aún más las dificultades para gestionar eficazmente el edificio.
Junto a todo lo explicado, hay que añadir que al haber tantos propietarios, tampoco se ponían de acuerdo en cuál era la solución más beneficiosa para todos. Entraban muchos intereses en juego y muchas formas de ver la situación en función de las circunstancias de cada núcleo familiar (lo mismo que les pasaba a esta otra familia dueña de un edificio que vendimos en el barrio de Galvany (Sarrià – Sant Gervasi).
Llegado este punto, la propiedad se puso en contacto con el equipo de Almendros, pues éramos los administradores de la finca, con la idea de que actuáramos como mediadores y les ayudáramos a encontrar una solución.
Necesitaban encontrar una salida viable para todos, que evitaran el surgimiento de posibles rencillas familiares.
¿Quieres que te ayudemos a vender una propiedad? Mira aquí el paso a paso que seguiremos
Después de varias reuniones en las que se barajaron y analizaron diversas opciones, llegamos a la conclusión que lo más óptimo para todos era vender íntegramente el edificio, para luego reinvertir cada uno la parte que le tocara.
Vender cada piso del inmueble por separado, una opción que también se barajó, era poco viable, a diferencia de lo que hicimos para vender un edificio en el Eixample derecho. Había pisos por reformar, otros con inquilinos con rentas antiguas, otros que demandaban el derecho a compra, etc.
Todos los miembros de la familia coincidieron en que vender todo a un único comprador era la mejor opción. Así que, nos pusimos manos a la obra.
¿Cómo valorar un edificio para venderlo en Barcelona?
El primer paso fue visitar el inmueble para hacer una valoración precisa y real del mismo. No fue una tarea extremadamente complicada, a diferencia de la que hicimos para vender este edificio en el Eixample, dado que éramos los administradores de la propiedad y conocíamos bastante bien el edificio.
Todo y así, visitamos tanto los pisos vacíos (había algunos), como los que habitaban inquilinos antiguos, y también algunos habitados por miembros de las familias propietarias del edificio.
No todos los pisos estaban en el mismo estado: algunos necesitaban una reforma superficial, otros una profunda, unos eran más grandes, otros más pequeños, etc.
Necesitábamos visitar vivienda por vivienda para poder determinar el valor individual de cada una de ellas. De este modo, sumándolas obtendríamos el valor de la totalidad.
También valoramos el estado de todas las zonas comunes, estructuras, etc. Se hizo un profundo análisis para saber el estado del edificio y poder certificar su calidad física, energética, legal y fiscal.
Una vez tuvimos definido el precio de venta del inmueble, consensuamos con la propiedad poner el edificio en venta con una pequeña rebaja que incentivara a más compradores. Debíamos tener herramientas de negociación con las que vencer posibles reticencias que pudieran aparecer. Por ejemplo, los pisos con contratos de renta antigua no suelen ser un reclamo muy llamativo para ciertos inversores.
Además de las gestiones habituales en este tipo de operaciones, en este caso tuvimos que renegociar tres contratos de alquiler, para tres de los propietarios que vivían en tres de los cuarenta inmuebles del edificio.
¿Cómo vendimos un importante solar propiedad de una familia Barcelonesa?
¿Cómo comercializar un edificio en venta en Barcelona?
Valoramos el edificio en XX millones de euros, y a partir de aquí nos pusimos en marcha para buscar posibles interesados por tres vías distintas: clientes de Almendros que podían estar interesados; MLS y red de contactos de APIS profesionales (más de 300); family office y plataformas de inversores.
En la venta de edificios de esta envergadura, además de trabajar utilizando canales de venta distintos a los habituales, es muy recomendable saber medir bien el nivel de discreción.
Hay que saber dónde, cómo, cuándo y a quién comunicar, siempre desde la cautela y la prudencia, para evitar “quemar el inmueble” (como así se llama en el argot).
Finalmente, en menos de tres meses, se encontró comprador y llegamos a un acuerdo. El edificio se vendió ligeramente por debajo del precio marcado, pero el proceso fue muy ágil, desde la primera toma de contacto hasta la firma de la escritura.
Gracias a la venta del edificio conseguimos dos cosas importantes: una mejor y mayor estabilidad entre los núcleos familiares, y una substanciosa suma de dinero para ellos que pudieran reinvertir.
De este segundo punto, la reinversión que hicieron, te hablamos en este otro artículo sobre inversión inmobiliaria en Barcelona.
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