Lo que estás a punto de leer es un caso de éxito reciente, la venta de un importante Edificio en Barcelona situado en el barrio de Galvany, distrito de Sarrià-Sant Gervasi.
El relato lo hemos estructurado de la siguiente forma:
- Primero te presentamos el edificio.
- Luego conocerás a sus propietarios.
- Te hablaremos de los análisis realizados para valorar con objetividad todas las opciones posibles antes de vender.
- Y en la parte final, te detallamos el paso a paso de la venta. Desde el análisis, pasando por la valoración, y la definición de la estrategia comercial.
Disfruta la lectura, y si tienes cualquier duda o comentario hazlo al final de todo en el apartado habilitado.
VENTA DE UN EDIFICIO EN SARRIÀ – SANT GERVASI, BARCELONA
¿Cómo era el edificio en venta en Barcelona?
Se trataba de un edificio de viviendas construido en el año 1974. Pertenecía a una sociedad patrimonial familiar, y hacía más de 20 años que llevábamos toda la gestión de los alquileres.
Hablamos de un edificio de 19 pisos, tipo apartamentos, distribuidos en planta baja más cinco plantas. Además de viviendas, contaba con un local comercial y un parking en el sótano.
Cada planta la conformaban cuatro pisos, dos que daban a la calle y dos al interior manzana. Las viviendas tenían unas dimensiones similares, y disponían de una habitación, sala de estar-comedor, cocina y baño.
La finca se encontraba esta bien conservada, y los pisos se reformaban periódicamente para mantenerlos en buen estado.
¿Quiénes eran los propietarios del edificio?
Los propietarios del edificio eran miembros de la misma familia, concretamente varios hermanos que, años atrás, tras heredar, constituyeron una sociedad patrimonial.
Durante muchos años, también nos confiaron el alquiler de todos los pisos hasta que, por cuestiones personales decidieron desprenderse de este patrimonio inmobiliario.
Su objetivo era venderlo para disponer cada uno del dinero que le tocara, destinarlo a sus intereses personales, y desligarse de cualquier decisión relacionada con el edificio. La familia se estaba haciendo grande y veían muchas dificultades en la gestión futura.
Aunque inicialmente nos transmitieron que lo que querían era vender, nuestro consejo fue que, antes de hacerlo valorásemos todas las opciones posibles pues solo así sabríamos cuál era la mejor para ellos.
Valoración de las opciones de venta del edificio
Tras reunirnos con ellos y escuchar sus necesidades, estudiamos las distintas posibilidades y les sugerimos varias opciones. Entre ellas, incluso se les planteó no vender dado que se trataba de una muy buena finca.
También se les propuso repartir equitativamente los pisos, el local y el parking, entre todos los hermanos, pero lo descartaron.
Sabiendo que el objetivo seguía siendo firme, tenían dos alternativas:
- Vender el edificio entero.
- Vender los pisos, el local y el parking de forma independiente, tal y como hicimos antes de vender este edificio ubicado en el Eixample derecho.
Para ayudarles en la toma de decisiones, presentamos un completo análisis económico y de tiempo sobre lo que podría conllevar cada una de las opciones.
Si bien la opción de ir vendiendo piso a piso por separado era más beneficiosa, a priori tenía un inconveniente que era la dilatación en el tiempo. Además, comportaba más desgaste y también era más compleja en cuanto a la relación con los inquilinos.
Ante esto, finalmente decidieron vender el edificio en conjunto y a un solo comprador. Una decisión no tan rentable, pero más sencilla de ejecutar y más rápida.
nota: en este otro caso de venta un edificio también en Sarrià, sucedió algo similar en cuanto al análisis previo a la venta.
¿Cómo vendimos el edificio de Sarrià?
La venta de un inmueble de estas características es un proceso de gran envergadura. Actuar con planificación y cierta «picardía que te da los años de experiencia», es fundamental para llevarlo a cabo con éxito.
A continuación te contamos cuál fue el paso a paso que seguimos, y si quieres informarte en profundidad te recomendamos consultar nuestra guía definitiva para vender edificios en Barcelona.
El análisis del edificio a vender
Lo primero que hicimos fue analizar el edificio. Aunque en este caso se trataba de un edificio que administrábamos y, por tanto, sabíamos que estaba todo en orden, era importante tener una visión a tiempo real sobre su estado.
Hicimos una nueva inspección para ver cómo estaban las zonas comunes y las entidades que se alquilaban.
En paralelo, revisamos toda la documentación para asegurarnos de que estuviese correcta, y con ello evitar cualquier contratiempo en el momento de la compra-venta. Anticiparse te asegura tener respuesta ante cualquier imprevisto.
Hacer el dossier de venta del edificio
Cuando la operación de venta se realiza con inmuebles de este tipo, es muy común que el comprador sea un profesional en vez de un particular. Hablamos de empresas que están en la búsqueda constante de oportunidades y que deben visualizar con claridad el negocio que les ofreces.
Para ello, se prepara un dossier de venta donde se plasma la información básica del inmueble, de forma clara y sintética, para que puedan tener una primera impresión con facilidad.
Un dossier de venta que incluye lo siguiente:
- la situación urbanística.
- la situación contractual de los pisos.
- las rentas que se obtienen.
- la rentabilidad.
Iniciar la venta del edificio
Una vez hecho el análisis y la confección del dossier de venta, se procede a poner el inmueble en el mercado. La venta de este tipo de edificios suele hacerse a través del canal privado. Es decir, ni se publica ni se difunde.
Nuestra experiencia en el sector inmobiliario de Barcelona, nos ha permitido crear fuertes vínculos con potenciales compradores dentro de este canal. De este modo, cuando se presenta un producto de estas características sabemos a quién le puede interesar.
Cabe decir que el proceso de búsqueda puede resultar tedioso hasta dar con el comprador perfecto. Aquí la experiencia vuelve a convertirse en aliado. Es importante saber discernir entre lo que puede llegar a ser un buen comprador y aquellos que te harán perder el tiempo, pudiendo incluso llegar a «quemar» el inmueble, perjudicando la venta y su importe final.
¿Conoces el portal inmobiliario de Almendros?
Cierre de la venta del inmueble
A medida que se presenta el inmueble vas teniendo respuestas, agendas visitas, muestras la documentación…y, tras reuniones y negociaciones, se llega a un acuerdo satisfactorio.
En este caso, y como que Almendros solo comercializa inmuebles en exclusiva, los propietarios nos cedieron estar en todas las reuniones, y tras varias citas, dimos con la empresa interesada. El comprador era una patrimonial familiar que, para reinvertir y con ello evitarse el pago de impuestos, tenía gran interés en cerrar la transacción con la mayor brevedad.
Tras llegar a un acuerdo, firmamos un documento de arras condicionado a que toda la documentación sobre el edificio pudiera ser estudiada y contrastada en el plazo de un mes.
¿Por cuánto vender un edificio?
Durante el proceso de análisis y confección del dossier de venta, solemos extraer conclusiones que nos permiten definir un precio al que creemos que puede ser vendido cada inmueble.
Una vez tenemos la cifra, marcamos una horquilla de precios y se la presentamos a la propiedad para su aprobación.
Es importante racionalizar el porqué se ha llegado a cada precio, ya que el cliente no tiene porqué ser profesional del sector. No obstante, siempre es el propietario quien decide el precio final de salida.
Puede pasar que la propiedad quiera salir con un precio mayor al que ha sido valorado. En ese caso, si la venta no corre prisa, aconsejamos salir con el precio sugerido y mantenerlo en el mercado un tiempo prudencial.
Tampoco es beneficioso salir a un precio extremadamente alto y mantenerlo durante mucho tiempo, porque el mercado perderá el interés.
En particular, con este edificio, tanto nosotros como la propiedad estuvimos muy alineados con el precio de venta en todo momento.
Una vez nos pusimos de acuerdo con el precio, firmamos la nota de encargo de la venta y, pasamos a tener la gestión en exclusiva.
Los hitos de esta operación de venta inmobiliaria
La confianza
Junto a que el precio coincida con las expectativas que tengan los propietarios, es crucial la confianza que les puedas transmitir cuando se lo des.
Es importante estar prevenido y saber que, con alta probabilidad, aparecerá alguien diciendo que lo puede vender más caro aunque no sea verdad, solo por intentar conseguir el cliente. Ante esto, la racionalización del precio y la explicación de porqué se ha llegado a una cifra concreta es indispensable.
Hay que generar confianza para que el cliente perciba con total claridad que estás trabajando por y para él. Que tu objetivo es que gane el máximo dinero en las mejores condiciones. Si el vendedor nos da su confianza, nosotros nos debemos a él y trabajaremos para encontrar un comprador que cumpla con las expectativas, y además sea la mejor opción.
El conocimiento de la finca a vender
En este caso, nuestro factor diferenciador fue el conocimiento que teníamos de la finca. Llevábamos mucho tiempo gestionando el edificio y conocíamos a la perfección su estado y valor.
Junto a lo anterior, más de 60 transacciones de compra-venta similares en los últimos años son las que nos avalan. Contamos con una amplia experiencia vendiendo edificios en la ciudad de Barcelona.
La red de contactos inmobiliarios
Para encontrar al mejor comprador hay que saber a quién llamar. Y para ello, ha sido clave la red de contactos y potenciales compradores con la que contamos.
Gracias a los años de experiencia, tenemos lo medios para llegar a todos los nichos de mercado que sean capaces de comprar una finca de estas características.
Los años en el sector han jugado también a nuestro favor en la elección del comprador perfecto. Durante las negociaciones es común que se solapen en el tiempo varios interesados, conversaciones, visitas, propuestas, plazos…y debes tener mucha capacidad de análisis, persuasión y empatía para saber manejar los tiempos.
Eso solo te lo da la experiencia.
— xxx —
Esperamos que hayas disfrutado esta lectura. Compártela en tus redes sociales y sigue a Almendros en LinkedIn o Instagram para estar al día de nuevas operaciones inmobiliarias en las que colaboremos.
Si tienes alguna duda o quieres comentar algo referente a esta operación de venta de un edificio, puedes hacerlo a continuación. Si necesitas contactarnos, utilizar el formulario de CONTACTO.
