Supongamos que quieres contrastar la efectividad de un administrador para un edificio de tu propiedad en Barcelona, uno que destaque por su especialización en la gestión inmobiliaria de alquileres.
Sigamos suponiendo, y digamos que los motivos que te llevan a pensar en cambiar de gestor/administrador, tienen que ver con la baja calidad del servicio que recibes.
Añadamos, que no quieres lanzarte a la piscina al 100% inicialmente, sino que antes de darle la administración del edificio al nuevo, quieres contrastar/probar si lo que te cuenta es cierto.
Pues bien, este artículo trata sobre todo lo que acabas de leer.
Es un claro ejemplo basado en un caso real, sobre cómo un buen servicio de administración y gestión de inmuebles puede contribuir a mejorar los ingresos y la estabilidad patrimonial de una familia.
Gestión de dos edificios: en Barcelona y en Badalona
Administración de edificios en Barcelona (caso real)
Vamos a ponerte en antecedentes para que conozcas el perfil de la familia cuyo caso te explicamos hoy.
Hablamos de una mujer viuda de unos 90 años aproximadamente, con tres hijos de entre 50 y 60 años.
Ella es la actual propietaria de dos edificios, uno en Barcelona y otro en Badalona.
- El edificio de Barcelona cuenta con dos locales y 15 pisos repartidos en cinco plantas.
- Por su parte, el edificio de Badalona (más pequeño que el de Barcelona), está compuesto por un local, más tres pisos, uno por planta.
Los dos edificios tienen unos 40-50 años de antigüedad, y fue su marido quien los adquirió hace muchos años.
Cómo ella no puede ocuparse, y sus tres hijos bastante tienen con sus trabajos (todo y que hay uno más involucrado en la supervisión de la administración), hace años que habían confiado la administración de sus edificios a dos administradores, uno por ciudad y edificio.
Errores en la gestión de edificios
Pero pasados los años, estaban especialmente descontentos con la gestión del edificio de Barcelona. Dudaban de que el administrador hiciera bien su trabajo (algo similar a lo que le pasaba a esta otra familia).
Estas dudas estaban fundamentadas en los siguientes hechos:
– Tardaba meses en alquilar los pisos cuando se quedaban vacíos.
– Cuando lo conseguía lo hacía con precios de alquiler por debajo del precio de mercado.
– Cuando un inquilino no pagaba, no hacía un seguimiento activo para cobrar los alquileres pendientes.
– En algunos pisos se renovaron los contratos de alquiler de forma tácita, porque no se notificó el vencimiento del contrato dentro del plazo estipulado por ley.
Y además estaban seguros que con una mejor gestión, se podrían reducir los gastos anuales de mantenimiento de los edificios.
En definitiva, había indicadores que demostraban que la gestión inmobiliaria era claramente mejorable.
Pero, como dice el refrán, «más vale lo malo conocido que lo bueno por conocer» y, en consecuencia, es reacia al cambio de administrador de fincas.
Sigamos con el relato.
Cambiar administrador de edificio en Barcelona
La mujer de uno de los tres hijos es clienta de Almendros desde hace muchos años; concretamente le administramos dos pisos de su propiedad. Su marido, contrastaba el servicio que ambos recibían, y fue quien alertó a sus hermanos y madre para explicarles lo que veía.
- Por su parte, tanto los otros hermanos como la madre eran reacios al cambio.
No tenían la visión del hermano cuya mujer era cliente, a lo que se sumaba que el administrador era el que habían tenido siempre (aspecto que para muchas personas pesa mucho, incluso recibiendo un servicio deficiente).
Pero a base de insistirles, finalmente decidieron probarnos.
Probar el servicio de administración de inmuebles en Barcelona
En una primera reunión en nuestras oficinas de Barcelona, les explicamos nuestra forma de trabajar, y quedamos en que empezarían probándonos.
Para ello, nos dieron la responsabilidad de alquilar un piso que se había quedado vacío en el edificio de Barcelona. Era una pequeña prueba, sensata, que teníamos que pasar para ganarnos la confianza del cliente.
Nos pusimos manos a la obra de inmediato.
El precio de alquiler marcado por el actual administrador era de 850 €, pero, tras un concienzudo análisis, nos dimos cuenta de que con una inversión de aproximadamente 2.000 € para hacerle un lavado de cara, podríamos subir el precio del alquiler a unos 1.200 € al mes.
Y de paso, dinamizar su comercialización en nuestros canales habituales (como también hicimos en este otro caso real de gestión de alquileres en el Paseo Bonanova – Barcelona)
Dicho y hecho.
En menos de un mes, tras autorizarlo la familia y hacer la intervención de acondicionamiento, conseguimos alquilar el inmueble por la cifra que marcamos, acorde con el precio de mercado.
En 10 meses, menos de un año, se amortizaría sobradamente la inversión en la mejora, gracias a la diferencia entre los dos alquileres.
Fue así como, a finales de 2018 nos llamaron y nos notificaron que a partir del 1 de enero de 2019, Almendros sería el encargado de llevar la gestión integral de los dos inmuebles.
¿Sabías que administramos inmuebles a diversos tipos de clientes?
¿Cómo cambiar de administrador de edificio en Barcelona y Badalona?
A diferencia de lo que mucha gente cree, cambiar de administrador inmobiliario no es difícil.
De hecho, es incluso más fácil que cambiar de compañía telefónica.
Basta con que el propietario nos firme un documento diciendo que a partir de la fecha acordada nosotros nos encargamos de todo.
A partir de aquí, Almendros se pone en contacto con el administrador saliente para acordar el cambio, y hacer el traspaso de documentación para hacer eficaz el cambio: IBI, suministros, las cuentas, contratos, mantenimientos, etc.
Una vez lo tenemos todo, hacemos un análisis en profundidad de la situación de los inmuebles, y concertamos una reunión con la propiedad para ponerlos al corriente de su estado real.
En dicho análisis, también estudiamos cómo ahorrar gastos en el edificio, sin que la calidad de los servicios que se reciba se vea mermada.
¿Quieres saber qué opinan algunos de nuestros clientes? Léelo aquí
Placas solares: ahorros para un edificio en Barcelona
Veamos un ejemplo de lo anterior siguiendo con este caso real.
En el edificio de Barcelona, acordamos hacer una inversión para poner placas solares en el terrado.
Aunque era una desembolso inicial de 6.000 €, actualmente el Ayuntamiento de Barcelona bonifica la mitad del IBI, durante tres años, en los inmuebles que instalen placas solares.
Esto, en el caso de esta familia, se traducía en un ahorro de 36.000€ brutos, 30.000 netos, si restamos los costes de la inversión. Y todo ello sin sumar el ahorro energético que supone tener placas solares en un edificio.
Gestión de edificios en Barcelona: el seguimiento
Lo primero que hacemos cuando un nuevo cliente patrimonial se incorpora a Almendros, es crearle un acceso (24 hr- 7 días) a nuestra intranet, desde donde podrán consultar y estar al corriente, al día, de las cuentas de sus inmuebles.
A partir de aquí, siempre que se tiene que tomar una decisión importante o hay alguna incidencia, nos ponemos en contacto con el propietario, pues debe ser él o ella quien nos autorice cualquier intervención.
Por otro lado, acordamos reuniones periódicas para ponerlos al día. Éstas pueden ser de frecuencia variable, según las necesidades y disponibilidad del propietario.
Por ejemplo. Tenemos clientes a quien vemos cada final de mes, otros cada trimestre, y más de uno que prefiere vernos una única vez al año (al final o al inicio).
Además, a cada cliente le asignamos una Account Manager encargada de hacer un seguimiento diario de los inmuebles de su propiedad, y a quien puede contactar siempre que lo precise
Precio de la gestión de edificios en Barcelona
El precio que cobramos por el servicio de gestión de edificios, es variable y está en función de las rentas que generen los inmuebles.
Solemos cobrar una tarifa cuyo rango se mueve entre el 3,5 y el 5,5% de las rentas mensuales de los inmuebles.
Situación actual de los edificios administrados
Para acabar, solo añadir que la gestión de edificios es un servicio circular, que siempre está en movimiento.
A modo de ejemplo y ya para cerrar este relato, añadir que actualmente estamos analizando la posibilidad de subir el precio del alquiler del local del edificio de Badalona.
Su contrato está a punto de vencer y no se ha actualizado en los últimos cinco años.
A juzgar por lo que nos explica el hermano con quien mantenemos mayor contacto, la familia está contenta con nuestra gestión ya que han aumentado la rentabilidad de su patrimonio, y han dejado de preocuparse por la gestión del mismo.
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Esperamos que esta lectura te haya sido interesante. Para cualquier duda o consulta que precises, puedes llamarnos al 93 454 33 99 o contactarnos aquí. Nuestro equipo se pondrá a tu disposición con la máxima celeridad.
