Suele ser común en la Administración de Fincas, que muchos propietarios no entiendan bien cuáles son los gastos de su comunidad, a qué se deben, cómo se pagan, cada cuánto es bueno revisarlos, y quién debe pagarlos.
Sobre quién debe pagarlos, a no ser que los estatutos indiquen lo contrario, los gastos de una comunidad los pagan todas las entidades de la finca (pisos, aparcamientos, locales…) según su cuota.
¿Qué es la cuota? La cuota determina el porcentaje que corresponde a un elemento privativo respecto al total inmueble.
Sobre el resto de dudas, hemos escrito este artículo para explicarte qué son cada uno de los gastos que puede tener una comunidad de propietarios en Barcelona.
Una guía práctica y útil, para la que utilizamos el caso real de una finca en Pedralbes que administramos, a la que le reducimos los gastos en un 17%.
Los gastos de una comunidad de vecinos (propietarios)
Para hacer más fácil tu comprensión, hemos ordenado los gastos a partir de su impacto en las cuentas de la comunidad de propietarios que utilizamos de ejemplo.
¿Qué es el gasto de portería o conserjería de una comunidad de propietarios?
Este es el gasto más importante en las comunidades con portero y/o conserje, e incluye varios conceptos.
Por un lado, está la nómina (salario más seguridad social), de cuya supervisión, confección, y control de bajas y vacaciones se suele encarga una gestoría laboral.
Además, si el portero vive en la finca, hay que añadir sus gastos de consumo de agua, electricidad y gas.
También, hay que añadir los gastos de material de trabajo (uniformes) y otros gastos menores (productos y utensilios de limpieza, bombillas, teléfono…).
Si en tu comunidad tenéis este gasto y creéis que la figura del portero ya no es necesaria, te recomendamos que leas este artículo sobre cómo finalizar el contrato del portero de una comunidad.
¿Qué son los gastos de vigilancia de una comunidad de propietarios?
Algunas comunidades con portero en nómina quieren tener una vigilancia extra cuando el portero no trabaja, ya sea por la noche, fin de semana, o durante sus vacaciones.
En estos casos, se utilizan los servicios de una empresa de vigilancia especializada, que asigna un vigilante a la finca en los horarios y fechas en los que el portero no trabaja.
¿Qué son los gastos de agua y luz de una comunidad de vecinos?
En el caso de la luz, este gasto se genera por la electricidad que se consume para iluminar la portería, las zonas comunes, el ascensor y el aparcamiento.
Por su parte, el gasto de agua es consecuencia de la que se consume en las labores de limpieza de la finca, más la de la piscina y el jardín, en el caso que tenga.
Para intentar reducir el gasto de luz, es indispensable confirmar que la potencia contratada está ajustada a la realidad de consumo, y no por encima. Algunas empresas distribuidoras, hacen un estudio del histórico de consumo real, y proponen cambios de potencia junto a tarifas más competitivas.
En el caso del agua no es posible revisar el precio, ya que es obligatorio contratarla con la compañía suministradora de la ciudad.
¿Qué son los gastos del parking de una comunidad de propietarios?
Los gastos del parking de una comunidad de propietarios suelen ser los siguientes:
Vado permanente: es la tasa que se paga al ayuntamiento en función de los metros de acera que se necesitan libres de obstáculos para acceder al parking.
Limpieza: son los gastos de la empresa que limpia el pavimento del parking.
Mantenimiento de la puerta: las puertas de acceso de vehículos al parking suelen ser grandes y pesadas, y cuentan con sistemas de apertura complejos que aseguran el buen funcionamiento. Es aconsejable contratar a una empresa que, periódicamente, revise la puerta y asegure que todo funciona a la perfección.
Luz y agua: normalmente están separadas de las de la escalera, ya que, dependiendo del tamaño del parking, es obligatorio contar con una boca de riego de incendios, que precisa una presión distinta.
¿Qué es el gasto de mantenimiento del ascensor de una comunidad de vecinos?
El gasto de mantenimiento del ascensor es obligatorio en las comunidades que cuentan con uno, y se paga a la empresa especialista que, mensualmente, revisa el ascensor, para asegurarse de su buen estado y con ello evitar riesgos para los usuarios.
Es importante revisar este gasto cada dos tres años, pues algunas empresas, al tener asignado el mantenimiento del ascensor y, por lo tanto, la exclusiva a la hora de hacer reparaciones, pueden abusar con sus tarifas.
Una comunidad puede cambiar de proveedor de todo el mantenimiento, pero no solo para las reparaciones puntuales del ascensor.
¿Qué son los gastos de jardinería y piscina de las comunidades de propietarios?
El primero es consecuencia de necesitar un jardinero encargado de cuidar el jardín, desbrozar, abonar, plantar…; mientras que el segundo lo genera la persona encargada del mantenimiento de la piscina.
Hay muchas empresas que ofrecen los dos servicios.
¿Qué son los gastos de seguro de una comunidad de propietarios?
Tener un seguro de responsabilidad civil es obligatorio para cualquier finca. Protege en caso que el edificio provoque daños a terceros; por ejemplo, por desprendimiento de un trozo de fachada, un balcón…
A partir de aquí, una comunidad aumentará su gasto en seguros si añade otros conceptos y siniestros que puede ser recomendable tener cubiertos: incendio, daños privativos por agua, daños comunitarios por agua, etc.
Respecto a cada cuanto es bueno revisar este gasto, nuestro consejo es que se haga cada 3 o 4 años, ya que las compañías de seguros periódicamente plantean nuevas ofertas.
Pero, además, es conveniente revisarlo cada vez que se realice una intervención/ reforma importante en la finca, confirmando que el precio y las coberturas son correctas.
Este otro artículo sobre Seguros Inmobiliarios te aporta más información.
¿Qué es el gasto de prevención de riesgos laborales de una comunidad de propietarios?
Este gasto es obligatorio siempre que la comunidad de propietarios tenga a una persona en nómina. Una empresa debe revisar el edificio para asegurar que no supone un riesgo para la salud del trabajador.
¿Qué es el gasto de extintores de una comunidad de vecinos?
Este gasto no es obligatorio, aunque suele ser recomendable contar con extintores cada dos plantas.
Además, cuesta muy poco contratar el servicio de una empresa que se encarga de revisar los extintores para asegurarse de que estarán en perfectas condiciones, en caso de incendio.
¿Qué son los gastos de desinsectación y desratización de una finca?
En las fincas situadas en grandes ciudades, suele ser frecuente la aparición de cucarachas y roedores que se cuelan por tuberías y cloacas, independientemente del grado de limpieza e higiene de la finca.
Este suele ser un gasto anual para que una empresa especializada, se encargue de colocar el veneno necesario para ahuyentar cucarachas y roedores.
¿Qué es el gasto en circuitos cerrados de televisión de una comunidad?
Ante el aumento de la violencia y robos, sobre todo en grandes ciudades, muchas comunidades instalan un circuito cerrado de televisión, que graba el tránsito de personas en las zonas comunes de edificio, 24 horas al día, 7 días a la semana.
Otros gastos en las comunidades de propietarios
Junto a los anteriores, hay fincas que también pueden asumir los siguientes gastos:
Mantenimiento de antena comunitaria: dadas sus características, aunque no es habitual, muchas comunidades necesitan este servicio.
Mantenimiento de placas solares: en Barcelona, los edificios nuevos están obligados a instalar placas solares, cosa que hace que las comunidades de propietarios tengan el gasto de mantenimiento, reparación y limpieza de estas.
Mantenimiento de interfono: es el gasto derivado de que el interfono funcione correctamente.
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Dándote toda esta información hemos intentado ponerte en control sobre los gastos habituales que puede tener una comunidad de propietarios, los cuales obviamente inciden en el presupuesto anual.
En este sentido, en Almendros contamos con un intranet, al cual todos nuestros clientes pueden acceder siempre que quieran conocer los gastos detallados y al día de su comunidad.
Esperamos que la lectura te haya sido interesante. Recuerda que, para estar al día de nuevos consejos y guías inmobiliarias, puedes seguirnos en nuestras páginas en LinkedIn e Instagram.
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2 comentarios
Mensaje: Buenos días , soy inquilina desde hace 10 años y debido a la subida del gas, la comunidad de propietarios ha subido el término fijo de 30€ a 97€ además de mi consumo, es legal?? Me corresponde pagar eso o pagar los 30€ de siempre
Hola Vanesa,
La legalidad de la subida será en función de lo que establezca el contrato de alquiler. Si establece que el consumo de gas lo tiene que pagar la inquilina, entonces el aumento es correcto; si, por el contrario, establece que corresponden a la propiedad, entonces no tienen derecho a aplicar ningún aumento.
Recibe un cordial saludo.