No es lo mismo administrar los inmuebles de una persona, que los de un grupo familiar. Las necesidades de cada uno difieren en muchos aspectos.
Cómo en el caso que te relatamos hoy, los patrimonios inmobiliarios familiares suelen estar formados por inmuebles de toda índole: pisos, casas, terrenos, locales comerciales o de oficinas, etc…, y en muchas ocasiones ubicados en poblaciones distintas. Para llevar a cabo una óptima gestión de alquileres e inmuebles, se necesitan amplios conocimientos, un alto nivel de diplomacia y habilidades relacionales, además una dilatada experiencia en el sector de la administración y gestión inmobiliaria.
En muchas ocasiones, la administración inmobiliaria es motivo de discusiones entre los miembros de la familia, por ello, suele ser recomendable que un profesional se encargue de hacerlo.
Administración inmobiliaria en Barcelona
Administración de inmuebles: ¿qué consideramos un grupo familiar?
Consideramos grupo familiar a aquel integrado por dos o más personas que mantienen entre ellas diferentes grados de parentesco.
Por lo general, además de poseer patrimonios inmobiliarios extensos creados durante décadas, cuando nos vienen a ver por primera vez, suele ser habitual que las personas que conforman estos grupos estén desvinculadas de la gestión del día a día desde hace tiempo, lo que se traduce normalmente en grandes ineficiencias típicamente relacionadas con:
- la gestión de contratos (nuevos y vencidos),
- la gestión y actualización de rentas,
- la gestión de reformas,
- la gestión dinámica de cobros,
- la gestión de reestructuraciones,
- la gestión comercial, etc.
Todo lo anterior sumado además a las bajas rentabilidades inmobiliarias, conlleva la pérdida de valor patrimonial año tras año.
Gestión inmobiliaria: ¿cómo son los grupos familiares a quien ayudamos?
En Almendros gestionamos patrimonios inmobiliarios de grupos familiares de toda índole.
Por ejemplo, gestionamos el patrimonio de un grupo familiar formado por dos familias (en total cinco propietarios entre hermanos y primos), que poseen un edificio con cuarenta y cinco viviendas de tamaño pequeño y un edificio alquilado íntegramente a una multinacional, todo ello en Barcelona.
O bien, el de una familia con dos edificios, en Barcelona y Badalona, que antes de confiar en nosotros decidieron probarnos.
Otro ejemplo es el caso de éxito que te vamos a contar a continuación.
Se trata de un grupo familiar formado por dos hermanos de unos 70 años (ambos con hijos), y que entre terrenos, viviendas y locales comerciales, poseen más de 100 entidades repartidas por varias poblaciones españolas.
Estos son sólo algunos ejemplos, pues la variedad de grupos familiares a los que asesoramos es amplia.
De muchos de ellos te iremos contando historias en este blog.
Una familia con un gran patrimonio inmobiliario
Antes de que nos pusiéramos al mando de la administración de este vasto patrimonio inmobiliario integrado por más de 100 inmuebles, quien lo gestionaba desde hacía años era la “persona de confianza” del padre de los dos hermanos (actuales propietarios), el cual se encargaba de todo.
Al heredar, los dos hermanos nombraron a un hijo de uno de ellos como responsable de revisar la evolución patrimonial inmobiliaria, y éste se dio rápidamente cuenta que algo pasaba.
Muchos inmuebles estaban abandonados, no se alquilaban los pisos, hacía falta reformar algunas entidades y nadie decía nada, los precios de los alquileres que se cobraban estaban por debajo del precio de mercado, y los gastos en los edificios no estaban optimizados…
Nadie había pedido nunca explicaciones al administrador de siempre, el hombre de confianza de su abuelo, y el patrimonio se había ido deteriorando con el paso de los años.
Como ejemplos de este deterioro te podemos contar:
- Debido a la anterior crisis económica, muchos pisos y locales alquilados habían renegociado una rebaja del alquiler para superar la situación, pero años después no se habían vuelto a subir las rentas.
- Uno de los contratos de un local comercial había vencido, y la persona que actuaba como administrador no se encargó de hacer la renovación con el aumento de precio correspondiente.
- A algunos inquilinos que tenían renta antigua no se les había repercutido los aumentos pertinentes: obras en el edificio, servicios y suministros, IBI, etc.
- Había varios pisos que llevaban muchísimos años sin ser reformados y no había forma de alquilarlos, pero el antiguo administrador no había informado a los propietarios.
- No se perseguía activamente a los inquilinos morosos y no se ejecutaban desahucios…
Cambiar el administrador (gestor) inmobiliario se hace latente
Los dos hermanos propietarios eran reticentes a cesar a la persona encargada de administrar el patrimonio familiar porque había sido el hombre de confianza de su difunto padre.
Pero, sus hijos, insistían en que lo hicieran alegando motivos de peso como los comentados anteriormente.
Finalmente, el nuevo responsable nombrado por la familia decidió ponerse a buscar por internet y a preguntar a conocidos, por administradores de fincas en Barcelona, y fue así como nos encontró.
Tras varias reuniones, una primera de presentación de nuestros servicios de administración patrimonial inmobiliaria, y varias otras de presentación del estudio que realizamos de los inmuebles y su situación, nos dieron el mandato de ponernos manos a la obra, lo cual hicimos una vez comunicamos al administrador de siempre que habíamos sido nombrados nuevos administradores.
¿Cómo hacer la gestión de inmuebles en Barcelona?
Una vez nos pusimos en acción, empezamos por pedirle a la persona que ejercía las funciones de administrador la última liquidación de los inmuebles. Con este documento pudimos saber qué pisos estaban alquilados y cuáles no, las rentas que se estaban pagando, los inquilinos morosos, etc.
Posteriormente, una vez tuvimos los contratos de alquiler, los contratos de suministros, los de servicios (mantenimiento de ascensor, limpieza de escaleras, alarma), los IBIS, etc, lo introducimos todo en nuestro sistema de gestión, les notificamos uno a uno a todos los inquilinos y proveedores que éramos los nuevos administradores, y que por lo tanto seríamos nosotros los que, a partir de ese momento, cobraríamos los alquileres y pagaríamos las facturas correspondientes.
Además, también hicimos un estudio de los gastos mensuales, de las viviendas vacías, de los desfases en los alquileres, etc. Fue en ese momento en el que descubrimos con detalle muchos de los puntos que te hemos contado anteriormente: contratos vencidos sin renovar, pisos vacíos (o totalmente abandonados) y que necesitaban reformas, rentas totalmente desactualizadas, gastos excesivos por no estar al día en la gestión de proveedores, etc.
Hacernos un esquema de la situación general, conociendo todos los problemas particulares, nos ayudó a empezar a mejorar la gestión del patrimonio de esta familia de Barcelona.
También, cabe destacar que, pasados unos dos meses desde que empezamos, ya habíamos visitado todos los inmuebles repartidos por toda España para, conocer de primera mano la situación de los mismos.
Aprovechamos estas visitas para hablar con todos los inquilinos y presentarnos.
Administración de edificios en Barcelona: varios años después…
Además de la actualización de la gestión y administración inmobiliaria, entre muchas de las medidas tomadas también se hizo una valoración de varios activos inmobiliarios.
Como consecuencia de esta valoración, se decidió vender algunos de ellos, y con el dinero generado se compraron otros inmuebles con más alta rentabilidad y potencial de crecimiento en valor a largo plazo.
Transcurridos varios años desde que empezamos, podemos afirmar que el patrimonio inmobiliario familiar de estos dos hermanos de Barcelona ha mejorado ostensiblemente en varios aspectos:
- Se ha logrado que los alquileres y las rentas sean un 12% más altas que las que se estaban cobrando cuando empezamos.
- De los pisos y activos que se vendieron para comprar otros, se ha doblado la rentabilidad anual que se percibe.
- Se han reducido ostensiblemente los gastos de administración.
- Se ha conseguido un patrimonio inmobiliario más sólido y rentable.
Además de la información que reciben mensualmente, la cual también pueden consultar a través de nuestra página web, actualmente, cada seis meses mantenemos reuniones con los dos hermanos y alguno de sus hijos, para comentar la situación general y, si hay alguna cosa que resolver, también nos vemos en momentos puntuales.
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Esperamos que la lectura de esta historia te haya dado buenas ideas. Si estás interesado en encontrar un administrador que gestione el patrimonio inmobiliario de tu familia, no dudes ponerte en contacto con nosotros para que tengamos una primera reunión, en la que nos expliques tus inquietudes y nos podamos presentar.
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