El contrato de exclusividad para la venta de un inmueble es un acuerdo que se firma entre el vendedor y una agencia inmobiliaria, mediante el cual se otorga a la agencia el derecho exclusivo de gestionar la venta. Esto significa que solo esa agencia podrá comercializar la propiedad, y el vendedor se compromete a no trabajar con otras agencias durante el período acordado.
De este modo, si finalmente el inmueble no se vende a través de la agencia, el vendedor deberá abonarle la retribución que se haya pactado en dicho contrato.
En definitiva, el contrato de exclusividad inmobiliaria ofrece a la agencia total confianza por parte del vendedor para encargarse de la venta de manera exclusiva. Dentro de este acuerdo de confianza, la agencia puede colaborar con otras agencias mediante lo que se conoce como «multiexclusiva». Aunque la agencia tiene la exclusividad, puede colaborar con otros compañeros para difundir el inmueble, pero siempre bajo su gestión.
¿Existe alternativa a la exclusividad en la venta inmobiliaria?
La alternativa a la exclusividad se conoce como «trabajar en abierto». A diferencia del contrato exclusivo, en este caso el propietario comparte la venta del inmueble con varias agencias inmobiliarias.
Cuando una agencia tiene la exclusividad, normalmente difunde la venta con asociaciones inmobiliarias, de modo que otros agentes tengan acceso a la propiedad. Sin embargo, en este escenario, el único interlocutor sigue siendo la agencia que tiene la exclusiva, la cual canaliza toda la comunicación con el propietario.
Cuando se trabaja sin exclusividad, el propietario es el único interlocutor para cada una de las agencias inmobiliarias con las que ha compartido la venta del inmueble, lo que puede conllevar una coordinación más complicada.
¿Cómo funciona la exclusividad inmobiliaria?
El contrato de exclusividad se pacta generalmente al inicio del encargo de la venta, antes de comenzar cualquier gestión de comercialización, aunque también puede firmarse en cualquier otro momento del proceso.
¿Qué se pacta en el contrato?
El documento recoge todos los elementos esenciales que van a influir en la relación entre el propietario y la agencia inmobiliaria, como:
- Precio de venta
- Plazo de exclusividad
- Honorarios de la agencia
- Supuestos y condiciones
Este último punto es especialmente importante, ya que establece cómo deberán actuar ambas partes en caso de que se produzcan ciertas situaciones durante la relación contractual. Por ejemplo, si el propietario decide no vender el inmueble cuando la agencia ya ha encontrado a un comprador, o si el propietario desea vender a un familiar directo, el contrato prevé estos posibles escenarios y establece los derechos y deberes de ambas partes, así como las obligaciones de la agencia inmobiliaria.
¿Cuánto tiempo dura un contrato de exclusividad inmobiliaria?
No existe un plazo fijo para la duración de un contrato de exclusividad, pero lo más común es que tenga una duración de alrededor de cuatro meses. No obstante, este plazo depende en gran medida del estado del mercado inmobiliario y del tipo de inmueble que se esté vendiendo.
Cuando la venta del inmueble presenta dificultades, ya sea por el precio o por características que complican su comercialización, el contrato de exclusividad tiende a extenderse. Estos son algunos ejemplos de situaciones que pueden requerir más tiempo:
- Inmuebles de difícil acceso, como un aparcamiento en una quinta planta subterránea.
- Propiedades en mal estado, como una casa con problemas urbanísticos.
- Inmuebles con un precio desorbitado para las condiciones del mercado.
- Edificaciones destinadas a un uso muy específico, como un edificio diseñado exclusivamente para ser una clínica.
¿Se puede cancelar un contrato de exclusividad inmobiliaria?
El contrato de exclusividad, como cualquier otro contrato, puede ser rescindido si ambas partes están de acuerdo en finalizar la relación contractual. En caso de que solo una de las partes desee poner fin al acuerdo, será necesario revisar las condiciones pactadas en el contrato firmado.
Por ejemplo, el agente inmobiliario podría decidir dar por terminado el contrato si, tras haber trabajado en la venta, considera que no hay salida para el inmueble. En este caso, lo habitual es que se consulte al propietario y que la relación contractual termine sin mayores complicaciones.
En el caso del propietario, también podría solicitar la cancelación del contrato si así se contempla en las cláusulas o si ambas partes llegan a un acuerdo. Sin embargo, si las circunstancias no lo permiten o no se pacta, podría estar obligado a pagar una compensación por el incumplimiento del contrato.
¿Qué ventajas y desventajas tiene el contrato de exclusividad inmobiliaria para el vendedor?
La principal desventaja para el vendedor al firmar un contrato de exclusividad es el riesgo de confiar en un agente que no realice adecuadamente su trabajo, lo que podría limitar las opciones del propietario para comercializar el inmueble por otras vías.
No obstante, aunque aparentemente trabajar sin exclusividad puede parecer una estrategia que proporciona mayor difusión de la venta, este enfoque tiene sus inconvenientes. Las agencias inmobiliarias, al no tener exclusividad, suelen centrarse en cerrar la venta lo más rápido posible para ser las primeras en lograrlo, lo que a menudo afecta negativamente al precio final de la operación. Este comportamiento se debe a la falta de confianza del propietario en las agencias, lo que hace que estas no se sientan comprometidas con él al mismo nivel que cuando se trabaja con exclusividad.
Por otro lado, cuando la agencia inmobiliaria tiene la exclusividad, invierte más recursos y esfuerzo en la venta, con el objetivo de obtener el mejor beneficio tanto para el cliente como para sí misma. A continuación, destacamos algunas de las mayores ventajas de trabajar con un contrato de exclusividad:
MÁXIMO BENEFICIO
Al encargarse de una venta en exclusiva, la agencia invierte mucho más en el proceso, desde la creación de planos hasta la producción de fotografías, vídeos, renders y servicios de homestaging. Todo esto mejora la presentación del inmueble y aumenta sus posibilidades de venta a un buen precio. Además, todas las ofertas se canalizan a través del mismo agente, lo que permite una comparación más rigurosa y mejores resultados en la negociación.
INTERLOCUTOR ÚNICO
A diferencia de trabajar sin contrato de exclusividad, en este caso el propietario solo tiene un interlocutor con quien coordinar todo el proceso de compraventa. Esto facilita las comunicaciones, agiliza los trámites y garantiza que los objetivos están alineados y claros entre ambas partes.
RED DE CONTACTOS
El hecho de trabajar con exclusividad no significa que solo una persona se encargue de la venta. Las agencias inmobiliarias suelen contar con una extensa red de colaboradores con los que trabajan habitualmente, lo que asegura una gran difusión del inmueble. Sin embargo, la gran ventaja es que todo se gestiona a través de la agencia que tiene la exclusividad, lo que garantiza una mejor organización y coordinación.
¿Cuál es la política de Almendros respecto a la exclusividad?
Nuestra política se basa en trabajar únicamente con contratos de exclusividad, salvo en casos excepcionales o bajo criterios estratégicos muy concretos donde consideremos adecuado operar sin exclusividad.
Actualmente, más del 95% de nuestras operaciones de compraventa se realizan siempre bajo contrato de exclusividad. Las excepciones son casos muy puntuales, justificados por circunstancias especiales.
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