Desde hace unos cuantos años, la ciudad de Barcelona se ha convertido en una interesante apuesta inmobiliaria de futuro.
Una ciudad cosmopolita que presume de calidad de vida, junto a tipos de interés por los suelos y mercados financieros en turbulencia, hacen que sean “muchos” quienes se decanten por invertir en inmuebles y aprovechar las oportunidades pensando en el largo plazo.
Para sus excedentes de liquidez, buscan inversiones inmobiliarias de riesgo acotado, que les generen una buena rentabilidad tanto por las rentas que percibirán, como por la revaloración futura del inmueble que adquieran.
Es para todos ellos que el equipo de Almendros, y en concreto su departamento de Personal Shopper Inmobiliario, hemos decidido facilitarles una guía práctica para comprar edificios en Barcelona.
COMPRAR EDIFICIOS EN BARCELONA
Dirigida a inversores particulares y grupos familiares, te explica todos y cada uno de los aspectos que debes tener presentes cuanto decidas invertir en edificios en Barcelona.
Una herramienta inmobiliaria muy útil para conocer el alcance de todo el proceso,evitarte sorpresas, estar perfectamente informado/a de todo lo que necesitarás tener listo cuando llegue tu oportunidad de inversión.
¿Por qué comprar edificios de viviendas en Barcelona?
Antes de empezar esta guía para adquirir edificios en Barcelona, nos parece apropiado responder una pregunta que varios inversores inmobiliarios clientes de Almendros nos han hecho en el pasado.
¿Por qué elegir Barcelona en vez de en una población más pequeña, con aparente mayor potencial de revalorización y menor necesidad de recursos financieros para comprar edificios?
Veamos.
Barcelona inmobiliaria: una ciudad con presente y futuro
Hablamos de una ciudad que ha sabido adaptarse a las necesidades del ciudadano del s.XXI, que encuentra en ella grandes ventajas para vivir y trabajar durante muchos años.
Una urbe dinámica y consolidada, con una importante presencia internacional que la convierte en destino puntual y/o final de personas y empresas de todo el mundo.
Todo lo anterior, hace que el mercado inmobiliario en Barcelona tenga consideración de maduro y por lo tanto “relativamente seguro a largo plazo”.
Un mercado que respecto a otros menos desarrollados, de mayor riesgo y con un posible mayor retorno, es idóneo para inversores que anteponen la seguridad a otros posibles beneficios.
Claro está que lo anterior, y más cuando de lo que hablamos es de invertir en un edificio, convierte a Barcelona en una ciudad muy demandada para este tipo de inversiones.
Siendo esto así, esta guía te ayudará a saber todo lo que necesitas tener listo y preparado para que cuando llegue el momento no pierdas una operación inmobiliaria que te encajaba a la perfección.
Sabías que…En mercados como Barcelona donde las buenas operaciones inmobiliarias vuelan, la figura de un asesor inmobiliario experimentado que te acompañe y guíe durante todo el proceso, es un aspecto a considerar para no perder oportunidades.
Lee aquí un ejemplo reciente de inversión y compra de un edificio de viviendas en Barcelona.
Piensa que este tipo de inversiones inmobiliarias suelen ser “de envergadura”, en las que además es necesario saber tocar bien varias teclas a la vez.
Por ello contar con un experto inmobiliario que te sepa aconsejar qué hacer, no solo te ahorrará sorpresas y agilizará los tiempos, sino que te será preciso para tener garantías de éxito.
Hecho este inciso, te invitamos a que sigas leyendo esta guía inmobiliaria para inversores que quieran comprar edificios de Barcelona.
¿Qué inversión es necesaria para comprar edificios en Barcelona?
Con el objetivo de diversificar riesgos entre mayor número de inquilinos, nosotros recomendamos que una inversión de estas características se haga en edificios que incluyan un mínimo de 15 a 20 entidades, entre pisos y locales comerciales.
Comprar edificios en Barcelona de estas características, implicará una inversión de como mínimo de 1,5 a 2 MM. de euros, en algunas zonas de la ciudad.
A partir de aquí, y pensando en operaciones en las que hemos participado, no es descabellado hablar de edificios de estas características en Barcelona cuyos importes de venta se muevan entre los 3 y los 6 MM. de euros.
Sabías que… Para llegar a operaciones de este tipo, en las que las cantidades a invertir son importantes y que además vuelan, la figura de una agencia inmobiliaria experta con cartera de clientes y bien contactada, es clave.
Olvídate de buscar operaciones así a través de portales inmobiliarios; tienes mucho números de perder el tiempo, y quien sabe si también una parte de tu inversión.
¿Cómo financiar la compra de edificios en Barcelona?
Sabiendo el rango de importes necesarios, lo siguiente que debes hacer es saber cómo vas a financiar tu inversión inmobiliaria. Según cual sea tu perfil inversor, disponibilidad de recursos e importe a invertir, es probable que te decantes por una combinación entre recursos propios y ajenos (bancarios).
Nosotros aconsejamos que dos terceras partes de la inversión, por lo menos, procedan de recursos propios.
En este tipo de inversiones inmobiliarias, nuestra experiencia nos dice que las entidades financieras pueden aceptar participar, siempre que el inversor asegure aportar un mínimo de entre el 40 al 60% del capital necesario para la inversión.
Siendo esto así, lo más recomendable si no tienes un banco cercano que además de conocerte sea especialmente ágil, contar con un 100% de recursos propios será importante para acortar plazos y no perder una buena operación.
¿Recuerdas que hace un momento te decíamos que este tipo de operaciones inmobiliarias en Barcelona vuelan?
Pues bien, nada peor para perder una buena oportunidad que depender de la burocracia bancaria cuando lo que se necesita es la máxima agilidad de respuesta.
Ten en cuenta que si necesitas financiación bancaria, antes de concederte una operación crediticia el banco deberá hacer una tasación, además de analizar tu rating de riesgo.
Estos requisitos pueden suponer un tiempo muy preciado, que en más de una ocasión va a ser clave para poder comprar.
Por eso es recomendable que te prepares muy bien en esta fase, con la mayor agilidad.
En este mismo sentido, y durante la mayoría de las fases que te describiremos a continuación, te aconsejamos que lo tengas todo muy bien preparado para evitarte retrasos que de producirse te harán perder la compra del inmueble.
¿Cómo buscar edificios en Barcelona para invertir?
Una vez sabes con cuánto capital cuentas, y cómo financiarás la inversión, debes buscar el inmueble para invertir en Barcelona.
Este paso, puede hacerse en paralelo al anterior, claro está.
Barcelona es una ciudad grande y, aunque la mayoría de sus zonas y barrios están en crecimiento y pueden aparecer oportunidades, nuestro consejo es que para este y los siguientes pasos cuentes con el mejor asesoramiento inmobiliario.
Busca un partner de confianza que conozca el mercado inmobiliario local, y que ante todo vele por tus intereses.
En Barcelona siempre aparecen operaciones inmobiliarias, pero hay que saber detectarlas y analizarlas con conocimientos, para identificar y “perder el tiempo” en las que realmente sean interesantes.
Por eso, elige un agente inmobiliario en Barcelona de confianza que esté bien valorado por sus clientes, tenga experiencia en este tipo de inversiones, conozca perfectamente tus necesidades, y que pueda asesorarte con eficacia y noción real del mercado.
Aquí puedes leer otro ejemplo, en este caso de venta de un gran edificio en Barcelona.
¿Cómo analizar edificios en venta en Barcelona?
Este paso es importante.
Hablamos de un análisis tanto presente, basado en el estado actual del edificio, como de las posibles intervenciones futuras que serán necesarias para mejorarlo como activo inmobiliario.
Una vez detectadas las posibles opciones de compra, es muy importante hacer este análisis en profundidad para disponer de una fotografía inmaculada de la situación actual de la finca, lo cual engloba distintos aspectos:
– Estado de ocupación del edificio, con el objetivo de evaluar la rentabilidad de la inversión (presente y futura).
– Los contratos de alquiler en vigor, para saber cuáles están a precio de mercado, cuáles son de renta antigua, cuáles se pueden mejorar…
– Análisis arquitectónico del edificio: un técnico especializado debe estudiar a fondo el estado de las zonas comunes, de las viviendas a las que se pueda acceder, certificados técnicos… con el objetivo de evaluar la calidad arquitectónica del edificio y predecir las posibles intervenciones de mejora.
– Urbanístico: es muy importante saber si el inmueble está afectado por algún plan del ayuntamiento; de este modo, te evitas desagradables sorpresas.
– Estudio Jurídico: comprobar que todo está correcto en el registro de la propiedad, que la titularidad es correcta, que no existen cargas ni vicios ocultos…
Es muy importante que todos estos estudios se hagan en paralelo, para no dilatar el tiempo del proceso, y evitar, como hemos apuntado anteriormente, que otro inversor más preparado nos adelante y se lleve la operación.
Sabías que…En Almendros contamos con todos los recursos, servicios y equipos humanos especializados para realizar estos estudios con la máxima celeridad y precisión. Y que buena parte de ellos también los utilizamos cuanto tenemos mandatos de venta de edificios.
Negociación de la compra del edificio; bloqueo o reserva del inmueble
Una vez la fase de análisis se ha hecho bien, con técnicos especializados, y se ha determinado la viabilidad de la compra del edificio, es de vital importancia llegar a un acuerdo para poder bloquear la compra lo antes posible y, de este modo, garantizarte que vas a ser tú quien compre la finca
Para ello se puede hacer una paga y señal condicionada a que el edificio cumpla con todos los elementos dispuestos en el contrato.
Haciendo la paga y señal, ganas tiempo para el análisis, y bloqueas la compra de otros posibles interesados.
Podrás invertir más tiempo de calidad, sin prisas pero sin pausas, para hacer una evaluación global del inmueble, y poder determinar con más precisión que cumple con todo lo que se te ha dicho y quieres.
Este proceso, sumado al anterior, si los propietarios del edificio (o la agencia que lo venda), te entregan la documentación de forma rápida y te dan acceso al inmueble, puede estar acabado en unas tres semanas.
¿Coincides con nosotros en que son muchas las teclas que hay que saber tocar a la vez?
Por eso, como te venimos diciendo, es importante que te dejes asesorar por profesionales técnicos de confianza, y por un agente inmobiliario experto, capaz de coordinar y organizar todos los trámites y personas que intervienen en cada fase.
Además, tu agente inmobiliario será figura clave en la fase de negociación del precio de compra, te aportará la tranquilidad de que alguien vela por tus intereses y no por los del vendedor.
Este punto es muy importante dado que, en operaciones donde tanto dinero está en juego, se deben tomar decisiones racionales en base a la realidad del mercado y del estado del edificio, y no dejarse aconsejar por la necesidad o las prisas, que nunca han sido buenas consejeras.
Derecho de retracto del ayuntamiento para comprar edificios
Una vez realizados todos los pasos, hay un trámite burocrático que debes contemplar.
Actualmente, en Barcelona existe una normativa que da preferencia y derecho de tanteo al Ayuntamiento para la compra de inmuebles en venta. Tiene la posibilidad de quedarse con el inmueble al mismo precio y en las mismas condiciones.
Administración y gestión del edificio que compres en Barcelona
Una vez hecha la compra, cuando el edificio ya sea de tu propiedad, será necesario contratar los servicios de administración y gestión de edificios.
Te aconsejamos que, si tienes la opción, contemples la posibilidad de que sea el mismo agente inmobiliario que te ha asesorado durante el proceso de compra, quien se encargue de su administración.
Si tiene los recursos y experiencia indispensables, su conocimiento del edificio motivado por el análisis realizado, te facilitará mucho de lo que se tenga que poner en marcha y ejecutar a partir de ese momento.
Es posible, además, que ya conociera el edificio porque lo administraba (nos ha pasado en ocasiones en las que un cliente a quien administramos su patrimonio inmobiliario, nos pide vender un inmueble).
Si no es así, lo que sí es seguro es que, durante la fase de análisis, se habrá familiarizado con el inmueble y lo conocerá de arriba abajo.
Por lo tanto, cuando empieces esta siguiente fase no lo hará desde cero, y se podrá poner manos a la obra, tanto en la negociación de los posibles contratos a mejorar, como en las actuaciones de mejora del edificio y sus entidades determinadas en el estudio arquitectónico, etc.
Un equipo que administre y conozca el mercado inmobiliario en Barcelona
Si estás interesado en comprar un edificio de viviendas en la ciudad de Barcelona, te aconsejamos que, desde un buen principio, contactes con un agente inmobiliario que, además, tenga experiencia en administración de fincas.
Mira aquí este otro caso real de administración de varios edificios de una familia de Barcelona.
De este modo, además de contar con un solo interlocutor, que organice y se relacione, con los distintos perfiles de profesionales que intervienen en el proceso de compraventa, tendrás la tranquilidad y la seguridad de que estás tomando decisiones en base al mercado real, de una forma objetiva.
En Almendros cumplimos con estos dos requisitos.
En nuestro equipo disponemos de todos los profesionales que intervienen en cada fase, trabajan codo con codo, en paralelo, con el objetivo de agilizar y llevar a buen término el mayor número posible de operaciones inmobiliarias de esta índole.
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Esperamos que esta guía te haya sido útil. Contáctanos para cualquier consulta que precises, y no olvides seguirnos en LinkedIn o Instagram para estar al día de nuevos consejos y noticias de actualidad del mercado inmobiliario.
