El que estás a punto de leer es un caso real de venta de un solar en Barcelona, propiedad de una familia, quienes no habían pensado en realizar esta venta, pero cambiaron de opinión en cuanto les informamos de una noticia que perjudicaría su valor patrimonial.
El artículo lo dividimos en distintas partes. Para empezar, te explicamos qué tipo de solar se trataba. A continuación, te hablamos de sus dueños, y en la última parte te relatamos el paso a paso que seguimos para cerrar exitosamente la operación.
¿Cómo era y dónde estaba el solar en venta en Barcelona?
Inicialmente, la familia propietaria no pretendía vender el solar. La decisión se tomó como consecuencia de que, durante el verano de 2018 se empezó rumorear la entrada en vigor de una normativa en Barcelona, a partir de la que un 30% de las viviendas de nuevas edificaciones/promociones se debían destinar a vivienda social, con el consiguiente impacto negativo en su valor.
Automáticamente, al conocer el rumor, nos pusimos en contacto con clientes que podían estar afectados por esta normativa, entre ellos los propietarios del solar de este caso de éxito.
La familia, eran dueños de un solar con una gran vivienda unifamiliar, antigua, situado en una zona premium de Barcelona en pleno barrio de Sarrià. Un solar en el que se podían construir alrededor de 19 viviendas, más varias plazas de aparcamiento, y locales comerciales.
Para que no se vieran afectados por la normativa se debía construir aproximadamente en el plazo de un año, una vez conseguidas las licencias.
La familia propietaria del solar en venta en Barcelona
El solar era propiedad de un grupo familiar, dueño, además, de varios edificios, también en Barcelona (entre otros inmuebles). Una familia con diversos interlocutores, con gran visión empresarial, a quienes conocemos muy bien ya que desde hace años les realizamos la gestión de los alquileres, la administración de las fincas, y les hemos ayudado en varias compraventas inmobiliarias.
Decidieron que solicitáramos la licencia de edificación y, tras un año y pico, a principios de 2021, nos comunicaron que finalmente habían decidido vender el solar, en lugar de edificarlo ellos, y que querían que les ayudásemos a valorar el precio de venta, además de realizar la gestión en exclusiva, con el consiguiente acompañamiento.
El precio del solar se determinó en varios millones de euros (no damos el dato para mantener la máxima discreción tal y como quedamos con los vendedores).
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¿Cómo vender un solar en Barcelona?
A continuación, te explicamos cada uno de los cinco pasos que seguimos para realizar la venta del solar, desde el cálculo del precio hasta la comercialización y cierre definitivo.
¿Cómo calcular el precio de venta del solar?
Lo primero que hicimos fue recopilar toda la información necesaria (edificabilidad, tipología de las viviendas, tipología de los locales, proyecto de edificación, aparcamientos) con el objetivo de calcular el precio de venta del solar.
Este cálculo se hace usando el “Método de valor residual”: se disgregan los diferentes precios a los que se puede vender cada piso, local y aparcamiento, y a continuación le restas los costes de construcción, licencias, beneficios del promotor…
Posibles escenarios y estrategia de venta del solar
Este paso consiste en usar el pensamiento estratégico (a largo plazo) para determinar los movimientos tácticos posibles (a corto plazo) en función de la variable tiempo. No es lo mismo tener todo el tiempo del mundo para vender un solar o, como era este caso, tener una fecha límite que marca una urgencia y, por lo tanto, los tempos y plazos de decisión.
Creación del dosier de venta del solar
Un dosier de venta debe ser un documento rápido de entender y de leer. En menos de cuatro minutos el posible comprador debe visualizar a la perfección el negocio, para decidir si le interesa o no. En este punto, no perder ni hacer perder el tiempo es la clave.
Eso no quiere decir que un dosier de venta de solar tenga que ser corto, de hecho, debe ser muy completo, con toda la información necesaria. Pero debe tener un resumen ejecutivo, de forma introductoria, que facilite la visión y “atrape”, para luego, si interesa, poder entrar a mirar los detalles.
Puesta a la venta del solar
Como te puedes imaginar, la venta de un solar de las características que te hemos contado no se hace por los canales habituales. Por eso, no se publica en internet. Hay que conocer el mercado y analizar muy bien el tipo de empresas promotoras que puedan estar interesadas en un producto así.
Una vez seleccionados los posibles compradores, hay que ponerse en contacto con ellos. En este caso, seleccionamos a quince posibles promotores, grandes empresas principales en Barcelona, las cuales conocemos bien y tenemos buena relación.
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Comercialización del solar y proceso de negociación
Tras contactar con todos los promotores, encontramos a uno muy interesado. Fue en ese momento, en el proceso de negociación, en el que entró un nuevo interlocutor, un miembro del grupo familiar que hizo las veces de representante, estuvo presente y participó en el proceso.
Finalmente, logramos cerrar la venta del solar al precio ideal, de salida, y en un tiempo récord. Solo faltó el proceso de redacción de contratos, del cual nos encargamos nosotros.
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