Pudiera ser que, buscando por internet “¿cómo reducir los gastos de administración de una comunidad?”, hayas llegado a este artículo. Si es así, es probable que en vuestra comunidad os inquiete la gestión económica que realiza vuestro administrador de fincas. ¿Estamos en lo cierto?
Gastos en las comunidades de propietarios
Año tras año, un buen número de propietarios y presidentes de comunidades nos contactan. Están descontentos con la gestión económica de la empresa que les lleva la administración de su finca.
Entre los temas que argumentan, los siguientes suelen repetirse bastante:
- Las cuentas de la comunidad son poco claras y cuesta entenderlas.
- Suele ser habitual, que después de una reunión de comunidad, los propietarios tengamos más dudas económicas de las que teníamos antes de entrar.
- Las explicaciones y documentación que recibimos del administrador, relacionadas con las cuentas de la comunidad, son confusas.
- No acabamos de entender por qué una serie de gastos de la comunidad (seguros, limpieza, ascensor, mantenimiento, electricidad, etc.) son tan altos.
- Desde hace años, nuestro administrador no ha tomado la iniciativa de salir a buscar mejores y más baratos proveedores de servicios para la comunidad.
- En vez de subir entre un 2-3% las cuotas anuales, como sería lo razonable, hay años en los que se nos incrementan bastante más, y no entendemos por qué.
- Cuando toca hacer reparaciones importantes, el administrador no nos presenta varios presupuestos para que entendamos mejor el mercado, y nos sea más fácil decidir con objetividad.
- En relación al punto anterior, el administrador nos impone a sus industriales, sin dejar que los propietarios podamos recomendar alguno de nuestra confianza.
Quienes se ponen en contacto con nosotros, suelen haber experimentado uno o más de uno de los puntos mencionados arriba, y ya no quieren seguir así. Están inquietos con la economía de su comunidad.
Necesitan un administrador comprometido con defender sus intereses, que trabaje con ganas y la mayor transparencia y claridad posible.
¿Cómo reducir los gastos de una comunidad de propietarios?
Reducir los gastos de administración de una finca, y hacerlo sin perder calidad en cuanto a servicios y proveedores, no es imposible ni mucho menos. De hecho, es en lo primero en lo que nos concentramos cuando una comunidad nos nombra su nuevo administrador…
En general, solemos conseguirlo. El promedio de reducción de gastos que conseguimos puede llegar a más de un 10% (de media un 12%).
Nuestra estrategia se fundamenta en una cuidadosa evaluación inicial de los contratos vigentes y los servicios prestados, buscando siempre la eficiencia y la transparencia en cada paso del proceso. Implementamos medidas innovadoras, como la digitalización de procesos administrativos y la negociación de tarifas competitivas con proveedores de confianza, para garantizar que cada euro invertido por la comunidad genere el máximo valor posible.
Además, mantenemos una comunicación abierta y constante con los residentes para asegurar que sus necesidades y expectativas sean cumplidas de manera efectiva y dentro de los presupuestos establecidos.
Precios caros de administración de fincas y comunidades
Lo primero que nos solemos encontrar en estos casos, es que el antiguo administrador hace años que no revisa los precios que la comunidad paga por ciertos servicios.
¿Sabías que, hoy en día, son muchas las empresas que ofrecen muy buenos servicios, como el de limpieza o el de mantenimiento del ascensor, a precios altamente competitivos?
Y lo mismo sucede con los seguros y sus coberturas, los cuales es muy recomendable vigilar con regularidad.
Vigilar los gastos de la comunidad de propietarios
Estar encima de los servicios y precios que paga una comunidad de propietarios, puede suponer un importante ahorro. Un ahorro, que, una vez alcanzado obligará a decidir si:
- Los propietarios siguen pagando las mismas cuotas mensuales. En este caso, el dinero sobrante se ahorrará dentro de la comunidad para cuando lleguen derramas extra.
- O bien reducir las cuotas mensuales (que suele ser nuestra recomendación a las comunidades que administramos).
Conociendo todo lo que te acabamos de explicar, nos ha parecido interesante relatarte un caso real relacionado con los temas expuestos. Recientemente, asumimos la administración de una comunidad que enfrentaba altos costes en servicios básicos como la limpieza y el mantenimiento de áreas comunes.
Tras revisar detalladamente los contratos existentes y negociar nuevas condiciones con proveedores especializados, logramos reducir los gastos operativos. Este ahorro significativo no solo permitió mantener las cuotas mensuales estables para los propietarios, sino que también fortaleció el fondo de reserva para futuras mejoras sin necesidad de aplicar derramas adicionales.
Administración de fincas en Pedralbes: c/ Bosch i Gimpera, cerca del Paseo Reina Elisenda
Hace un año vendimos un piso en la calle Bosch i Gimpera, muy cerca del Real Club de Tenis de Barcelona.
Un piso propiedad de un cliente, a quien desde hace años le gestionamos alquileres y ayudamos en la administración sus inmuebles.
El piso formaba parte de en un inmueble de características bastante comunes en esa zona:
- Un edificio a 4 vientos: Este tipo de construcción proporciona una excelente ventilación cruzada, asegurando una circulación óptima del aire y una iluminación natural en todas las estancias del edificio. Es una característica muy valorada por los residentes, ya que contribuye a mantener un ambiente fresco y luminoso dentro de las viviendas.
- Con 28 viviendas: La comunidad está formada por un total de 28 unidades habitacionales, lo cual permite mantener un ambiente familiar y una gestión eficiente de los recursos comunes.
- Con zona comunitaria que incluye piscina y jardín: Los residentes disfrutan de espacios exteriores bien cuidados que promueven el esparcimiento y el relax. La piscina y el jardín no solo añaden valor estético al entorno, sino que también ofrecen un espacio de recreación y socialización para los habitantes del edificio.
- Parking en la misma finca con 67 plazas: La disponibilidad de un aparcamiento con capacidad para 67 vehículos proporciona comodidad y seguridad a los propietarios y visitantes. Esto minimiza los problemas de estacionamiento en la zona y asegura un acceso conveniente y directo a sus vehículos desde las viviendas.
- Vigilante nocturno: La presencia de un vigilante nocturno garantiza la protección y la tranquilidad de los residentes durante las horas de menor actividad. Este servicio contribuye a mantener un ambiente seguro y controlado dentro del edificio y sus áreas comunes.
- Calefacción comunitaria: La calefacción centralizada es una ventaja significativa, ya que proporciona eficiencia energética y economía para los residentes. Además, asegura una temperatura confortable en todas las viviendas durante los meses más fríos del año, sin la necesidad de instalar sistemas individuales en cada piso.
- Dos ascensores: Contar con dos ascensores facilita el acceso y la movilidad dentro del edificio, especialmente para personas mayores o con movilidad reducida. Esto mejora la accesibilidad y la comodidad para todos los residentes, reduciendo los tiempos de espera y haciendo más eficiente el traslado vertical dentro del inmueble.
- Un tamaño aproximado de unos 250 m2 por piso: Las dimensiones generosas de cada piso ofrecen espacios amplios y bien distribuidos, permitiendo una variedad de diseños interiores adaptados a las necesidades de cada propietario. Esto proporciona confort y flexibilidad en la disposición de los muebles y áreas de uso común dentro de cada unidad habitacional.
Ocho meses después de la venta del piso, nuestro cliente se puso en contacto con nosotros…
La comunidad de propietarios quiere bajar los gastos
Nos dijo que le parecía que se podían rebajar los gastos anuales de mantenimiento de la finca; los encontraba caros, y además los otros copropietarios le explicaban que aumentaban año tras año.
Recomendados por nuestro cliente, y tras un minucioso análisis, preparamos un presupuesto customizado, se lo enviamos, y entramos a concurso junto con otros dos administradores de fincas.
En la entrevista previa a su decisión, les explicamos nuestro análisis de los presupuestos, junto con la reducción de gastos que estimábamos conseguir.
Auditoría de gastos de la comunidad de propietarios
Finalmente fuimos seleccionados nuevos administradores, y en cuanto nos dieron la documentación de la finca, hicimos una completa auditoría de los gastos:
- mantenimiento de la piscina,
- caldera comunitaria,
- ascensor,
- electricidad,
- seguros,
- portero,
- servicio de vigilancia,
- jardineros,
- suministros,
- etc…
Nuestros industriales y proveedores de confianza visitaron el inmueble para analizarlo. Tras la revisión, el único gasto que no conseguimos rebajar porque era correcto, fue el de mantenimiento de los dos ascensores. El resto logramos reducirlos, y en la siguiente reunión de propietarios, presentamos los nuevos presupuestos y previsiones de gastos de la comunidad.
Actualmente, cada propietario paga unos 1.000€/mes, en lugar de los 1.200€ de antes: 200€ menos al mes, una rebaja del 17%.
¿Se pueden reducir los gastos de una comunidad?
Si tras leer este artículo te haces esta pregunta, lo que te aconsejamos hacer primero es hablar con tu administrador, para cerciorarte de que pueda hacerlo. Si se niega o se muestra reticente, entonces ponte en contacto con nuestro equipo de administración de fincas.
Llámanos al 93 454 33 99, o envíanos un email, explicando qué os pasa e inquieta. Una vez nos proporciones los datos económicos de la comunidad, podremos hacer un estudio, sin ningún compromiso para ti, para analizar si los gastos están bien dimensionados.
A partir de ahí, con los datos en la mano, decidiréis si os interesa cambiar de administrador.
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Esperamos que este artículo te haya sido interesante, y que gracias a su lectura puedas tomar buenas decisiones. Periódicamente escribimos nuevos consejos inmobiliarios. Síguenos en LinkedIn o Instagram para estar al día.
2 comentarios
Hola, bona tarda.
La meva finca té porter.
Les despeses ocasionades per aquest servei (nomina, SS,…) s’ha de repartir pel coeficient de cada pis o per parts iguals.
Es tracta d’una finca amb 44 pisos, 36 amb coeficient de 2,26% i 8 de 2,33%. El servei es per tots igual.
Atentament. Gràcies
Bona tarda Sr. Badia,
Segons l’article 553-3.1.c), la quota de participació estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra. El mateix article, el punt 4 diu que es poden establir quotes especials per a despeses determinades.
Que volen dir aquests articles?: Això vol dir que, en principi, TOTES les despeses que té la comunitat de propietaris s’han de pagar en base a la quota de participació de cada entitat, llevat que s’hagi establert unes quotes especials per certes despeses. Per acordar quotes especials de despeses es necessita el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris (80 %).
Efectivament, hi ha moltes comunitats de propietaris que el servei de porteria es paga per parts iguals, però això ha de estar reflectit als estatuts de la comunitat.
Si té qualsevol dubte, estem a la seva disposició.
Confiem que la resposta li sigui d’utilitat.